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| H IV. Sanierungsbewertung | 809 |
| 1. | Allgemeines | 1 | |
| 2. | Bewertung von Grundstücken während des laufenden städtebaulichen Sanierungs- bzw. Entwicklungsverfahren | 4 | |
| 3. | Bewertung von Grundstücken nach Abschluss der Städtebaulichen Sanierungs- bzw. Entwicklungsmaßnahmen | 8 | |
| a) | Zweck der Bodenwertfeststellung | 8 | |
| b) | Anfangswert | 11 | |
| | aa) | Bodenwert von Vergleichsgrundstücken aus Gebieten, deren städtebaulichen Missstände mit denen des Sanierungsgebietes vergleichbar sind | 12 | |
| | bb) | Bodenwert ausgehend vom Zeitpunkt vor Sanierungsbeeinflussung | 13 | |
| | cc) | Boden-Anfangswert aus der Ertragskraft des Boden-Endwertes | 14 | |
| c) | Ermittlung des Endwertes | 15 | |
| 4. | Erweitertes Niedersachsenmodell zur Feststellung des Unterschiedes von Anfangs- und Endwert | 16 | 830 |
| a) | Klassifikationstableau des „Modell Niedersachsen“ | 19 | |
| | aa) | Für städtebauliche Missstände | 19 | |
| | bb) | Für städtebauliche Maßnahmen | 20 | |
| b) | Nutzwertanalyse städtebaulicher Tatbestände | 21 | |
| 5. | Ermittlung des Ausgleichsbetrages | 25 | |
| a) | Bei gesicherten Erkenntnissen von Bodenverkehrswerten | 25 | |
| b) | Ausgehend vom sanierungsbedingten Bodenwert | 29 | |
| | aa) | Affinität von Bodenwert, Bauwert und Ertrag | 30 | |
| | bb) | Feststellung des Bodenwertes | 31 | |
| | cc) | Feststellung der Bodenwertverbesserung | 32 | |
| | dd) | Beispiel einer Berechnung | 33 | |
| 6. | Leistungsumfang zur Ausgleichsermittlung der Sanierungsbewertung | 36 | |
| 7. | Aufbau eines Sanierungsbewertungsgutachten zur Ermittlung von Ausgleichsbeträgen nach § 154 BauGB | 37 | |
| (1) | Deckblatt | 37 | |
| (2) | Inhaltsverzeichnis | 37 | |
| (3) | Verweis auf gesetzliche Grundlagen | 38 | |
| (4) | Gebietsbeschreibung mit Zweck und der Zielrichtung der Sanierung | 40 | |
| (5) | Die verwaltungsrechtlichen und planungsrechtlichen Vorlagen der Stadt / Gemeinde / Kommune | 41 | |
| (6) | Chronologischer Sanierungsablauf | 42 | |
| (7) | Situationsbeschreibung vor Sanierung | 43 | |
| (8) | Beschreibung der durchgeführten Maßnahmen | 44 | |
| (9) | Einteilung zonaler Grundstückswerte (Wertzonen) | 45 | |
| (10) | Bestimmung des Beginns der Sanierungsbeeinflussung | 46 | |
| (11) | Bestimmung des Wertermittlungsstichtages zum Ende der Sanierungsmaßnahmen | 47 | |
| (12) | Verfahren und Methodik der Wertermittlung und Bemessung von Ausgleichsbeträgen | 48 | |
| (13) | Ermittlung der Anfangswerte entsprechend § 154 Abs. 2 BauGB i.V. mit § 28 Abs. 2 WertV; § 16 Abs. 5 ImmoWertV | 50 | |
| | a) | Herkömmliche Anfangswertermittlung | 51 | |
| | | aa) Vergleichswerte mit Hilfe von Bodenwertindexzahlen | 51 | |
| | | bb) Vergleichswerte aus Normgrundstücken | 51 | |
| | | cc) Ausgleichsbetragsbemessung auf Teilflächen | 51 | |
| | | dd) Berücksichtigung wesentlicher Kriterien durch Zu- oder Abschläge | 51 | |
| | | ee) Ausgehend vom tatsächlichen Bodenwert vor Sanierungsbeginn | 51 | |
| | | ff) Vergleichsgrundstücke anderer Gebiete oder Regionen | 51 | |
| | | gg) Bildung von Wertzonen | 51 | |
| | b) | Bodenwert aus Bauwert und Ertrag zur Relation des reziproken Ertragswertes | 52 | |
| (14) | Tabellarische Zusammenstellung und Feststellung der Ausgleichsbeträge | 53 | |
| (15) | Anlagen | 54 | |
| (16) | Beiblätter zur Auswertung | 54 | |
| 8. | Darstellung des Wertermittlungsrechenprogramms „Sanierungsbewertung“ | 55 | |
| 9. | Zielbaummethode des „Berliner Modells“ | 56 | 865 |